Squat d'un logement : quels recours pour le propriétaire en 2026 ?

Votre logement est squatté ? Découvrez les recours du propriétaire, la procédure d'évacuation, le rôle du commissaire de justice et les règles applicables en 2026.

CDJ MBM 15 juillet 2026 0 Comments

L’occupation illicite d’un logement suscite régulièrement de nombreuses interrogations. Entre les informations relayées dans les médias, les évolutions législatives récentes et les idées reçues qui circulent sur Internet, il est parfois difficile pour un propriétaire de savoir quels sont réellement ses droits.

Avant toute chose, il est essentiel de distinguer plusieurs situations juridiques qui sont souvent confondues :

le squat, qui correspond à une occupation illicite obtenue par introduction frauduleuse dans un local ;
le locataire titulaire d’un bail, même en cas d’impayés ;
l’occupant sans droit ni titre ;
certaines situations particulières liées aux locations saisonnières.

Ces distinctions sont fondamentales, car les procédures applicables ne sont pas les mêmes.

Face à une occupation illicite, le commissaire de justice joue un rôle essentiel dans la constatation des faits, l’accompagnement du propriétaire et la mise en œuvre des procédures prévues par la loi.

Qu’appelle-t-on réellement un squat ?

Dans le langage courant, le terme « squat » est souvent utilisé pour désigner toute occupation irrégulière d’un logement.

Juridiquement, la situation est plus précise.

Le squat suppose généralement qu’une personne se soit introduite dans un local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel sans l’autorisation du propriétaire ou de l’occupant légitime.

Cette occupation peut résulter :

d’une effraction ;
d’une intrusion ;
d’une manœuvre frauduleuse ;
d’un maintien illicite après une introduction irrégulière.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, la protection accordée aux propriétaires a été renforcée.

Squat, impayé de loyer et abandon de logement : attention aux confusions

L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à assimiler un squatteur à un locataire qui ne paie plus son loyer.

Pourtant, les situations sont totalement différentes.

Le locataire en impayés

Un locataire qui bénéficie d’un bail d’habitation reste protégé par les règles du droit locatif.

Même en cas de loyers impayés, le propriétaire ne peut pas l’expulser lui-même.

Une procédure spécifique doit être engagée.

L’abandon de logement

Il arrive également qu’un locataire quitte les lieux sans donner congé ni restituer les clés.

Dans ce cas, une procédure particulière permet parfois au bailleur de récupérer plus rapidement son logement.

👉 À découvrir : https://cdj-mbma-amiens.fr/nos-missions/labandon-de-logement-definition-consequences-et-role-du-commissaire-de-justice/

Le squat

Le squatteur, quant à lui, ne dispose d’aucun titre lui permettant d’occuper le logement.

C’est précisément cette absence de droit qui justifie l’existence de procédures spécifiques.

Peut-on expulser soi-même un squatteur ?

La réponse est non.

Même lorsqu’un propriétaire est confronté à une occupation manifestement illicite, il ne peut pas :

changer les serrures ;
couper l’eau ;
couper l’électricité ;
évacuer lui-même les occupants ;
faire appel à des tiers pour les déloger.

Ces comportements peuvent engager sa responsabilité civile, voire pénale.

Il est donc indispensable d’utiliser les procédures prévues par la loi.

La procédure administrative d’évacuation : une avancée majeure

La réforme de 2023 a considérablement renforcé l’efficacité de la procédure administrative d’évacuation.

Cette procédure permet, sous certaines conditions, de solliciter l’intervention du préfet afin d’obtenir le départ des occupants.

Elle présente un avantage important : elle peut être mise en œuvre sans attendre une décision judiciaire d’expulsion.

Toutefois, plusieurs conditions doivent être réunies.

Le propriétaire doit notamment démontrer :

son droit sur le logement ;
l’existence d’une occupation illicite ;
la réalité du squat.

C’est ici que l’intervention du commissaire de justice devient particulièrement utile.

Pourquoi faire intervenir un commissaire de justice ?

Face à une occupation illicite, la première difficulté consiste souvent à établir la preuve de la situation.

Le commissaire de justice peut intervenir afin de :

constater l’occupation des lieux ;
relever les éléments matériels observés ;
identifier les occupants lorsque cela est possible ;
établir un procès-verbal de constat.

Ce constat constitue un élément de preuve particulièrement précieux pour les démarches ultérieures.

Comme pour d’autres situations conflictuelles, la preuve est souvent la clé du dossier.

Comment se déroule la procédure administrative ?

Lorsque les conditions sont réunies, le propriétaire peut saisir le préfet.

Le dossier doit généralement comporter :

les justificatifs de propriété ;
les éléments permettant d’établir l’occupation illicite ;
les éventuels constats réalisés ;
les pièces utiles à l’instruction de la demande.

Après examen du dossier, le préfet peut mettre les occupants en demeure de quitter les lieux.

À défaut de départ volontaire, l’évacuation forcée peut être ordonnée.

L’objectif de cette procédure est précisément d’éviter au propriétaire de devoir systématiquement engager une longue procédure judiciaire lorsqu’il est confronté à un véritable squat.

Le cas particulier des résidences secondaires

Pendant longtemps, de nombreux propriétaires pensaient que seules les résidences principales bénéficiaient d’une protection renforcée.

La législation a évolué.

Aujourd’hui, les résidences secondaires peuvent également bénéficier de la procédure administrative dans certaines conditions.

Cette évolution constitue l’une des avancées majeures des dernières réformes.

Qu’en est-il des locations saisonnières de type Airbnb ?

C’est probablement la question qui suscite le plus d’interrogations aujourd’hui.

Plusieurs affaires médiatisées ont concerné des voyageurs qui, après être entrés légalement dans un logement loué pour une courte durée, ont refusé de quitter les lieux à la fin de leur séjour.

Cependant, il convient d’être prudent.

Dans cette situation, l’occupant est initialement entré dans le logement avec l’accord du propriétaire.

Or, le régime juridique du squat repose traditionnellement sur une introduction irrégulière ou frauduleuse.

Par conséquent, il n’est pas possible d’affirmer que tout maintien dans une location saisonnière relève automatiquement du squat au sens juridique du terme.

Chaque situation doit être analysée individuellement.

Selon les circonstances, différentes procédures peuvent être envisagées.

Compte tenu des évolutions récentes et des débats encore existants sur certaines situations, il est particulièrement recommandé de solliciter rapidement un commissaire de justice afin d’évaluer la stratégie la plus adaptée.

Pourquoi agir rapidement ?

Plus l’occupation illicite se prolonge, plus la situation peut devenir complexe.

Une réaction rapide permet notamment :

de préserver les preuves ;
de constituer un dossier solide ;
d’accélérer les démarches administratives ou judiciaires ;
de limiter les préjudices subis par le propriétaire.

Le constat réalisé dès les premiers jours peut souvent faire gagner un temps précieux.

Que se passe-t-il si la procédure administrative ne peut pas être utilisée ?

La procédure administrative d’évacuation ne s’applique pas à toutes les situations.

Lorsque ses conditions ne sont pas réunies, le propriétaire peut être amené à saisir le juge afin d’obtenir une décision d’expulsion.

Le commissaire de justice intervient alors à plusieurs étapes de la procédure. Il peut notamment signifier les actes de procédure, notifier la décision de justice et, si une mesure d’expulsion est ordonnée, mettre en œuvre les actes d’exécution prévus par la loi.

Contrairement à certaines idées reçues, le commissaire de justice ne décide jamais seul d’une expulsion. Il agit dans le cadre fixé par les textes et, selon les situations, avec le concours des autorités compétentes.

Le squat constitue également une infraction pénale

Outre les procédures permettant de récupérer le logement, le squat peut entraîner des poursuites pénales.

La loi du 27 juillet 2023 a renforcé les sanctions applicables à l’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel.

Ces sanctions relèvent toutefois des juridictions pénales et sont indépendantes des démarches destinées à obtenir la restitution du bien.

Autrement dit, le dépôt d’une plainte ne permet pas, à lui seul, de récupérer immédiatement le logement. Les procédures d’évacuation ou d’expulsion demeurent nécessaires.

Pourquoi le constat du commissaire de justice est-il si important ?

En matière de squat, la rapidité d’intervention est essentielle.

Le procès-verbal de constat permet notamment de :

constater l’occupation des lieux ;
relever les dégradations éventuelles ;
décrire les circonstances observées ;
établir une preuve objective de la situation.

Ce document pourra être utilisé dans le cadre des démarches administratives ou judiciaires.

Dans certains dossiers, plusieurs constats peuvent également être utiles, notamment lorsque la situation évolue au fil du temps.

👉 À lire également :

Constat de dégradation des eaux : protéger vos droits face à l’assurance et au voisinage : https://cdj-mbma-amiens.fr/nos-missions/constat-de-degat-des-eaux-proteger-vos-droits-face-a-lassurance-et-au-voisinage/

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Les bons réflexes en cas de squat

Découvrir que son logement est occupé illicitement peut naturellement susciter un sentiment d’urgence. Pourtant, il est essentiel de garder son calme et de respecter la procédure prévue par la loi.

En premier lieu, n’essayez pas de reprendre possession des lieux par vos propres moyens. Changer les serrures, pénétrer dans le logement sans autorisation ou couper l’eau, l’électricité ou le gaz pourrait engager votre responsabilité.

Ensuite, rassemblez tous les documents permettant de justifier de vos droits sur le bien (titre de propriété, contrat de location, factures, photographies, etc.). Ces pièces seront utiles pour constituer votre dossier.

Enfin, prenez rapidement contact avec un commissaire de justice. Son intervention permettra d’établir un constat si nécessaire, de vous orienter vers la procédure adaptée à votre situation et de vous accompagner dans les démarches à engager.

Une réaction rapide, associée à une stratégie juridique adaptée, constitue généralement le meilleur moyen de protéger vos droits et de favoriser une résolution efficace de la situation.

L’accompagnement de notre étude

Notre étude accompagne les particuliers, les bailleurs, les syndics et les professionnels confrontés à une occupation illicite de leur bien immobilier.

Nous intervenons notamment à Amiens, dans la Somme, l’Oise et l’Aisne afin de :

établir les constats nécessaires ;
vous conseiller sur la procédure la plus adaptée ;
engager les actes relevant de la compétence du commissaire de justice ;
assurer, lorsque les conditions sont réunies, l’exécution des décisions de justice.

Chaque situation étant différente, une analyse juridique préalable est indispensable avant toute démarche.

Foire aux questions

Peut-on expulser un squatteur en 24 heures ?

Non. Il n’existe aucun délai automatique de 24 heures. En revanche, la procédure administrative instaurée par la loi peut permettre une évacuation beaucoup plus rapide qu’une procédure judiciaire lorsque toutes les conditions légales sont réunies.

Un locataire qui ne paie plus son loyer est-il un squatteur ?

Non. Tant qu’il est titulaire d’un bail, il relève du droit des baux d’habitation. Une procédure spécifique d’expulsion doit être engagée.

Peut-on changer les serrures lorsqu’un logement est squatté ?

Non. Le propriétaire doit respecter les procédures prévues par la loi. Une expulsion réalisée de sa propre initiative peut engager sa responsabilité.

Le commissaire de justice peut-il expulser seul un squatteur ?

Non. Le commissaire de justice intervient dans le cadre des procédures légales. Il ne décide jamais seul d’une expulsion.

Qu’appelle-t-on réellement un squat ?