Une clôture qui dépasse légèrement sur votre parcelle, un garage construit au-delà de la limite séparative, une terrasse qui empiète sur votre propriété… Les litiges liés aux limites de propriété sont fréquents et peuvent rapidement dégrader les relations de voisinage.

Dans ce type de situation, il est important d’agir avec méthode. Avant d’envisager une action en justice, encore faut-il pouvoir établir objectivement les faits et déterminer si un empiètement existe réellement.

Le commissaire de justice joue alors un rôle essentiel en constituant une preuve fiable de la situation constatée. Toutefois, il est important de rappeler qu’il ne détermine pas les limites de propriété : cette mission appartient au géomètre-expert.

Alors, comment prouver un empiètement ? Quelles sont les démarches à entreprendre ? Et comment le commissaire de justice peut-il vous accompagner ?

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Qu’appelle-t-on un empiètement ?

L’empiètement correspond à la situation dans laquelle une personne occupe, même très partiellement, le terrain appartenant à son voisin sans son autorisation.

Il peut s’agir, par exemple :

• d’un mur construit au-delà de la limite séparative ;
• d’une clôture implantée sur la parcelle voisine ;
• d’une extension de maison ;
• d’une terrasse ;
• d’un garage ;
• d’un abri de jardin ;
• d’un balcon ou d’un débord de toiture ;
• plus rarement, d’autres ouvrages empiétant sur la propriété voisine.

Même lorsque la surface concernée est réduite, un empiètement peut avoir des conséquences juridiques importantes.

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Comment savoir s’il existe réellement un empiètement ?

C’est une question essentielle.

En pratique, de nombreux propriétaires pensent être victimes d’un empiètement alors qu’il s’agit parfois :

• d’une simple erreur d’appréciation ;
• d’une ancienne limite mal identifiée ;
• d’un bornage jamais réalisé ;
• d’une confusion entre les limites cadastrales et les limites juridiques de propriété.

Le plan cadastral, souvent consulté en premier, permet principalement d’identifier les parcelles à des fins fiscales. En revanche, il ne fixe pas, à lui seul, les limites juridiques d’une propriété.

Lorsqu’un doute existe, il est donc nécessaire de procéder à des vérifications plus approfondies.

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Le géomètre-expert et le commissaire de justice : deux missions complémentaires

L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à confondre le rôle du géomètre-expert avec celui du commissaire de justice.

Pourtant, leurs missions sont très différentes.

Le géomètre-expert détermine les limites de propriété

Le géomètre-expert est le seul professionnel habilité à réaliser un bornage amiable ou à participer à un bornage judiciaire.

Son intervention permet notamment :

• d’analyser les titres de propriété ;
• d’étudier les plans existants ;
• d’effectuer les relevés techniques nécessaires ;
• de fixer les limites séparatives lorsqu’elles sont contestées.

Autrement dit, c’est lui qui répond à la question :

« Où passe exactement la limite entre les deux propriétés ? »

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Le commissaire de justice constate une situation de fait

Il ne mesure pas les parcelles et ne fixe pas les limites de propriété.

En revanche, il peut constater de manière objective :

• l’existence d’un ouvrage ;
• son implantation apparente ;
• les éléments visibles sur place ;
• l’état des lieux à une date précise ;
• les éventuelles conséquences constatables de la situation.

Son procès-verbal constitue un élément de preuve particulièrement utile, notamment lorsqu’un litige est susceptible d’évoluer.

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Pourquoi faire constater rapidement la situation ?

Lorsqu’un conflit apparaît entre voisins, chacun a souvent sa propre version des faits.

Le temps qui passe peut également modifier la situation :

• des travaux peuvent être achevés ;
• certains éléments peuvent disparaître ;
• les lieux peuvent être modifiés.

Faire intervenir rapidement un commissaire de justice permet de conserver une photographie juridique de la situation à un instant donné.

Le constat pourra notamment décrire :

• les ouvrages présents ;
• leur implantation apparente ;
• les distances visibles lorsqu’elles peuvent être objectivement relevées sans interprétation ;
• les photographies réalisées ;
• les déclarations éventuellement recueillies lorsqu’elles sont utiles au constat.

Il s’agit d’un élément de preuve précieux en cas de négociation ou de procédure judiciaire.

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Une solution amiable est-elle possible ?

Oui, et elle doit souvent être privilégiée.

Avant toute procédure judiciaire, un échange entre voisins permet parfois de trouver une solution satisfaisante.

Lorsque le désaccord persiste, le recours à un géomètre-expert afin de procéder à un bornage amiable peut permettre de clarifier définitivement les limites des propriétés.

Dans certains cas, une médiation peut également être envisagée afin d’éviter un contentieux long et coûteux.

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Quels sont les recours en cas d’empiètement ?

Lorsque les échanges amiables n’ont pas permis de résoudre le différend, plusieurs solutions peuvent être envisagées.

La première consiste souvent à formaliser votre demande auprès du voisin, par exemple au moyen d’une mise en demeure. Cette démarche permet d’exposer clairement les faits, de rappeler vos droits et d’inviter votre voisin à trouver une solution avant toute action judiciaire.

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Si aucun accord n’est trouvé, il est possible de saisir le tribunal compétent. Le juge appréciera alors les éléments de preuve produits par les parties, notamment les titres de propriété, les documents établis par le géomètre-expert et, le cas échéant, le procès-verbal de constat du commissaire de justice.

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Quelles peuvent être les conséquences d’un empiètement ?

L’empiètement constitue une atteinte au droit de propriété.

En fonction des circonstances et des demandes présentées au tribunal, le juge peut ordonner différentes mesures afin de faire cesser cette atteinte.

Dans de nombreuses situations, la suppression de l’empiètement est sollicitée. Selon les cas, cette mesure peut impliquer la démolition partielle d’un ouvrage ou sa mise en conformité avec les limites de propriété.

Le juge peut également être amené à statuer sur les conséquences financières du litige, notamment lorsque l’empiètement a causé un préjudice.

Chaque affaire présentant des particularités, il est impossible de prédéterminer l’issue d’un contentieux. C’est pourquoi la qualité des preuves produites est déterminante.

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Pourquoi le constat est-il un atout dans ce type de litige ?

Le constat dressé par un commissaire de justice ne remplace pas l’intervention d’un géomètre-expert. En revanche, il permet de figer la situation à une date précise, avant que celle-ci n’évolue.

Il peut notamment mettre en évidence :

• la présence d’un ouvrage ;
• son état d’avancement ;
• son implantation apparente ;
• les éventuelles incidences visibles sur votre propriété ;
• les photographies des lieux au jour du constat.

Cette preuve peut s’avérer particulièrement utile si des travaux se poursuivent, si l’ouvrage est modifié ou si les parties contestent ultérieurement les faits.

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Les bons réflexes en cas de doute

Si vous pensez qu’un voisin empiète sur votre terrain, évitez de tirer des conclusions hâtives sur la seule base du plan cadastral ou d’une appréciation visuelle.

Commencez par réunir les documents dont vous disposez, tels que votre titre de propriété, un éventuel procès-verbal de bornage ou les plans annexés à votre acte d’acquisition.

Selon la nature du litige, il pourra être opportun de faire intervenir un géomètre-expert afin de déterminer précisément les limites de propriété. En parallèle, le commissaire de justice pourra établir un constat objectif de la situation observée.

Enfin, privilégiez autant que possible une résolution amiable avant d’engager une procédure judiciaire, sans pour autant attendre si les travaux se poursuivent ou si la situation risque d’évoluer.

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L’accompagnement de notre étude

Notre étude accompagne les particuliers, les entreprises, les collectivités et les professionnels confrontés à des litiges de voisinage ou à des contestations relatives à l’occupation d’un terrain.

Nous intervenons à Amiens, dans la Somme, l’Oise et l’Aisne pour établir des constats impartiaux, préserver les preuves et vous orienter vers les démarches les plus adaptées à votre situation.

Chaque dossier étant unique, une analyse préalable permet de déterminer si un constat, un bornage, une médiation ou une procédure judiciaire constitue la solution la plus appropriée.

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Foire aux questions

Comment savoir si mon voisin empiète sur mon terrain ?

Un simple doute ou le plan cadastral ne suffisent pas toujours. En cas de contestation, l’intervention d’un géomètre-expert peut être nécessaire pour déterminer précisément les limites de propriété.

Le commissaire de justice peut-il mesurer mon terrain ?

Non. Il ne réalise pas de bornage et ne fixe pas les limites de propriété. Sa mission consiste à constater objectivement la situation existante.

Puis-je demander à mon voisin de démolir un ouvrage qui empiète sur mon terrain ?

Si un empiètement est établi et qu’aucune solution amiable n’est trouvée, le juge peut être saisi afin de statuer sur les mesures à prendre. Les conséquences dépendront notamment des demandes formulées et des circonstances du dossier.

Faut-il faire intervenir un commissaire de justice avant d’engager une procédure ?

Ce n’est pas une obligation. Toutefois, un constat réalisé avant toute modification des lieux permet souvent de préserver des preuves utiles et de renforcer votre dossier.