Lorsque l’on met un bien en location, il est naturel de souhaiter que le logement soit entretenu et utilisé conformément à sa destination. Pourtant, certains bailleurs découvrent, parfois tardivement, que leur locataire a profondément modifié les lieux : cloisonnement d’une pièce, suppression d’équipements, transformation d’un garage en chambre, création d’une activité professionnelle dans le logement…

Face à ce type de situation, une question se pose rapidement : comment établir la preuve des transformations réalisées sans autorisation ?

Le constat de commissaire de justice constitue alors un outil particulièrement précieux. Il permet de figer la situation de manière objective et de sécuriser les démarches du bailleur.

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Un locataire peut-il modifier librement le logement ?

La réponse est nuancée.

Le locataire peut librement réaliser de simples aménagements, dès lors qu’ils ne modifient pas la structure ou la configuration du logement.

Par exemple :

• poser des étagères ;
• repeindre les murs ;
• changer certains éléments décoratifs ;
• installer des équipements facilement démontables.

En revanche, les transformations importantes nécessitent généralement l’accord préalable du bailleur.

Il peut notamment s’agir :

• de l’abattement d’une cloison ;
• de la création d’une nouvelle pièce ;
• de la suppression d’équipements fixes ;
• de modifications affectant la distribution des lieux ;
• de travaux touchant aux éléments essentiels du logement.

À défaut d’autorisation, le bailleur peut disposer de recours.

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Pourquoi faire constater la situation ?

Lorsqu’une transformation non autorisée est découverte, la première difficulté consiste souvent à établir précisément les faits.

Le constat permet alors de répondre à plusieurs questions :

• quelles modifications ont été réalisées ;
• quelle est leur ampleur ;
• quels équipements ont été supprimés ou ajoutés ;
• quelle est la configuration actuelle du logement ;
• existe-t-il d’éventuelles dégradations associées.

Le commissaire de justice établit un procès-verbal objectif et détaillé, accompagné de photographies.

Cette preuve peut s’avérer déterminante en cas de contestation.

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Dans quelles situations le constat est-il particulièrement utile ?

Le recours au constat peut être envisagé notamment lorsque le bailleur soupçonne :

Des travaux importants réalisés sans accord

Par exemple :

• suppression d’une cuisine équipée ;
• transformation d’une cave en espace d’habitation ;
• modification des réseaux ;
• démolition d’un élément fixe.

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Une modification de la destination des lieux

Certains logements peuvent être utilisés d’une manière différente de celle prévue au bail.

Le constat permet alors d’établir objectivement la situation observée.

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Une sous-location dissimulée

L’aménagement des lieux peut parfois révéler une occupation différente de celle initialement prévue : multiplication des couchages, division informelle des espaces ou occupation par des tiers.

👉 À lire également : https://cdj-mbma-amiens.fr/nos-missions/sous-location-illicite-comment-le-commissaire-de-justice-protege-les-droits-du-bailleur/

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Une dégradation du logement

Le constat peut également mettre en évidence des détériorations résultant des transformations réalisées.

👉 Voir aussi : https://cdj-mbma-amiens.fr/nos-missions/etat-des-lieux-par-commissaire-de-justice-une-preuve-incontestable-pour-bailleur-et-locataire/

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Comment se déroule le constat ?

Le commissaire de justice intervient dans le respect du cadre légal applicable.

L’accès au logement ne peut pas être réalisé librement par le bailleur ou le commissaire de justice en dehors des règles prévues par la loi.

Selon les circonstances, le constat peut être effectué :

• avec l’accord de l’occupant ;
• lors d’une visite légalement prévue ;
• dans le cadre d’une procédure judiciaire adaptée lorsque cela s’avère nécessaire.

Chaque situation mérite donc une analyse spécifique.

Le commissaire de justice pourra orienter le bailleur vers la démarche la plus appropriée.

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Quelles conséquences pour le locataire ?

Lorsque des transformations non autorisées sont établies, plusieurs solutions peuvent être envisagées.

Selon les cas, le bailleur peut notamment demander :

• la remise en état des lieux ;
• la prise en charge du coût des réparations ;
• une indemnisation du préjudice subi ;
• l’exécution des obligations prévues au bail.

En cas de désaccord persistant, une procédure judiciaire peut être engagée.

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L’intérêt d’agir rapidement

Plus le temps passe, plus il devient difficile d’établir précisément l’origine des modifications.

Une réaction rapide permet :

• de préserver les preuves ;
• de limiter l’aggravation des désordres ;
• d’engager rapidement un dialogue avec le locataire ;
• de préparer, si nécessaire, une action ultérieure.

Une mise en demeure peut parfois permettre de trouver une solution sans engager immédiatement une procédure contentieuse.

👉 À découvrir : https://cdj-mbma-amiens.fr/nos-missions/brouillon-auto-mise-en-demeure/

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Une démarche de prévention pour les bailleurs

Le constat n’est pas uniquement un outil de contentieux.

Il permet également de sécuriser la relation locative en apportant une preuve neutre et objective.

Associé à un état des lieux précis en début de location, il contribue à prévenir de nombreux litiges.

👉 Pour aller plus loin : https://cdj-mbma-amiens.fr/nos-missions/bail-meuble-bail-vide-les-obligations-legales-du-bailleur-et-lintervention-du-commissaire-de-justice/

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Amiens, Somme, Oise et Aisne : sécuriser votre patrimoine locatif

Notre étude accompagne les bailleurs à Amiens, dans la Somme, l’Oise et l’Aisne afin de sécuriser leurs droits en matière locative.

Constats, états des lieux, mise en demeure ou accompagnement dans les procédures : chaque situation fait l’objet d’une analyse adaptée afin de privilégier la solution la plus efficace.