Mettre un logement en location implique de respecter un cadre juridique précis. Toutefois, selon que le logement est loué vide ou meublé, les règles applicables diffèrent sensiblement.
Dans ce contexte, le commissaire de justice intervient comme un acteur clé de sécurisation, tant pour prévenir les litiges que pour en apporter la preuve.

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Bail vide et bail meublé : deux régimes juridiques distincts

Avant toute chose, il convient de distinguer clairement les deux types de location.

Le bail vide

La location vide concerne un logement loué sans mobilier permettant une occupation immédiate.
Dans ce cas, la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment :

• une durée minimale de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique ;
• un dépôt de garantie limité à un mois de loyer hors charges ;
• un préavis de trois mois pour le locataire, sauf exceptions légales.

Le bail meublé

À l’inverse, la location meublée suppose la présence d’un mobilier suffisant, conformément au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Ainsi, le logement doit permettre au locataire d’y vivre normalement dès son entrée.

Dans ce cadre :

• la durée minimale du bail est d’un an (ou neuf mois pour un étudiant) ;
• le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges ;
• le préavis du locataire est réduit à un mois.

👉 Dans les deux hypothèses, le contrat doit être écrit, conforme au modèle réglementaire et accompagné des diagnostics obligatoires.

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Les obligations légales du bailleur, quel que soit le type de bail

Quelle que soit la nature du bail, certaines obligations s’imposent au bailleur.

Fournir un logement décent

Tout d’abord, le logement mis en location doit répondre aux critères de décence.
Il doit notamment garantir la sécurité, la santé du locataire et un usage normal d’habitation.

Assurer l’entretien du bien

Par ailleurs, le bailleur est tenu :

• d’effectuer les réparations autres que locatives ;
• de maintenir les équipements en bon état de fonctionnement ;
• d’assurer la jouissance paisible du logement.

Remettre les documents obligatoires

Enfin, plusieurs documents doivent être transmis au locataire, parmi lesquels :

• les diagnostics techniques ;
• le règlement des charges ;
• l’état des lieux ;
• et, en location meublée, l’inventaire du mobilier.

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L’état des lieux : une étape déterminante de la location

L’état des lieux constitue une obligation légale, tant à l’entrée qu’à la sortie du logement.
Il permet de comparer objectivement l’état du bien et de déterminer les responsabilités éventuelles.

Cependant, en pratique, de nombreux litiges naissent d’états des lieux incomplets, imprécis ou contestés.

L’intervention du commissaire de justice

C’est précisément dans ce contexte que le commissaire de justice intervient utilement.
Lorsqu’il établit un état des lieux, celui-ci devient :

• objectif et impartial ;
• daté avec certitude ;
• opposable aux deux parties.

Dès lors, les contestations sont fortement limitées, voire écartées.

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Le rôle du commissaire de justice tout au long du bail

Au-delà de l’état des lieux, le commissaire de justice peut intervenir à différentes étapes de la relation locative.

Pendant l’exécution du bail

En cas de difficulté, il peut établir des constats portant notamment sur :

• des dégradations du logement ;
• une sous-location illicite ;
• des troubles du voisinage ;
• un abandon de logement.

Ces constats constituent des preuves recevables devant les juridictions.

En cas de procédure

En outre, le commissaire de justice est compétent pour :

• délivrer des commandements de payer ;
• signifier les actes judiciaires ;
• accompagner l’exécution des décisions de justice.

Ainsi, il assure la continuité juridique du dossier.

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Pourquoi anticiper avec un commissaire de justice ?

Recourir à un commissaire de justice ne relève pas uniquement du contentieux.
Au contraire, son intervention permet le plus souvent de prévenir les conflits, en sécurisant les actes et les preuves dès l’origine.

En pratique, cela permet au bailleur :

• de protéger ses droits ;
• de limiter les risques financiers ;
• de disposer de preuves solides en cas de litige.

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En conclusion

Bail vide ou bail meublé n’obéissent pas aux mêmes règles.
Néanmoins, dans les deux cas, le respect des obligations légales est essentiel.
Grâce à son statut d’officier public et ministériel, le commissaire de justice constitue un partenaire juridique de confiance, au service de la sécurité locative.